Стоит ли покупать квартиру в Болгарии

Среди всех государств Европейского союза Болгария предлагает одни из самых низких цен на недвижимость вместе с простыми условиями на получение вида на жительство и последующего гражданства. В этой стране активно покупают и продают квартиры, студии и другие объекты. Узнайте, стоит ли покупать жилую недвижимость в Болгарии, для кого она подойдет и какие перспективы открываются перед владельцами болгарских квадратных метров.

Недвижимость в Болгарии: инвестиция или место жительства

В 2023 году россияне покупают недвижимость за рубежом для разных целей: для переезда в другую страну, поездок на отдых, открытия бизнеса, для сдачи в аренду или в качестве инвестиций. Разбираемся, подходят ли квартиры и апартаменты в Болгарии для всех этих целей.

Конечно, Болгария – это привлекательное европейское государство, с довольно развитой туристической отраслью. Экономика здесь также стабильна: об этом свидетельствует практически не изменяющийся курс болгарских левов (1,95 к евро). Однако, хотя спрос на местное жилье остается стабильным, а цены на него постепенно растут, работать с недвижимостью как с инвестиционным фондом не стоит. Рынок все еще нестабилен: при сохранении текущей тенденции значительно увеличить капитал не получится, а в случае очередного глобального кризиса цены могут и вовсе снизиться. 

Другое дело – курс на покупку недвижимости в Болгарии для сдачи ее в аренду. Владелец будет получать стабильный доход от постояльцев, который со временем оправдает затраты на приобретение. Кроме того, если квартира стоит в одном из курортных городов, в сезон можно сдавать ее туристам.

Если же речь идет о покупке для постоянного или временного жительства, упомянутые недостатки уходят в тень. Квартиры здесь стоят недорого (особенно в сравнении с московскими или питерскими лотами), а планировка в новостройках по-настоящему европейская. При правильном выборе можно обзавестись комфортной недвижимостью, которая находится в мягком климате, к тому же в стране Евросоюза.

Если обобщить, покупка болгарского жилья целесообразна для:

• Временного проживания (как на курорте)
• Переезда на ПМЖ, в любом возрасте, в том числе пенсионном
• Деловой деятельности
• Сдачи в аренду

Локация – основа комфорта

Болгария – относительно небольшое государство, поэтому для привыкших к длительным поездкам россиян здесь все будет под рукой. Конечно, выбор региона во многом зависит от цели, которая преследуется при планировании покупки:

• Для развития бизнеса – центральная часть и крупные города.
• Для отдыха – окрестности курортных поселков (такие есть не только на берегу, но и на горнолыжных курортах).
• Для постоянного жительства – в районе, подходящем по роду деятельности или другим предпочтениям.

Конечно, при работе с недвижимостью выбор локации довольно субъективен: к примеру, одним россиянам София очень нравится, а другие рады переехать в более тихий городок. Однако есть общие принципы, которые стоит учитывать:

• Инфраструктура. Апартаменты в курортном поселке считаются едва ли не элитной недвижимостью, но важно учитывать, что в межсезонье жизнь здесь замирает, а большинство заведений закрывается. В это же время условные Варна или Бургас кипят жизнью круглый год, а ведь они тоже находятся на побережье, а до курортов наподобие Солнечного берега всего 30 километров.
• Районы и кварталы. На рынке жилья есть квартиры и апартаменты разных годов постройки. Дома социалистической эпохи практически не отличаются от советских коробок в России, со всеми соответствующими удобствами. Кроме того, в большинстве городов есть отельные бедные кварталы, в которых много мусора и мало инфраструктурных объектов. Для комфорта и тишины лучше селиться на удалении от таких районов.
• Климат. О стоимости коммунальных услуг речь пойдет дальше, но стоит учитывать и свои предпочтения. В Болгарии есть горные, континентальные регионы с достаточно жестким климатом, а также с более мягкой погодой на побережье. Разница невелика из-за малых размеров страны, но это также стоит учитывать.

Конечно, расположение влияет и на цены. При знакомстве с недвижимостью старайтесь просмотреть весь каталог объектов, чтобы получить полную картину о состоянии рынка. Чтобы сузить круг поисков, попросите консультацию специалиста, который порекомендует объекты с учетом цели покупки, бюджета и инфраструктурных особенностей.

Коммунальные услуги

На коммунальных услугах стоит отдельно заострить внимание, так как они отличаются от того, к чему привыкли граждане России. В первую очередь, важно понимать, что централизованное отопление здесь скорее редкость, чем распространенное явление. Так как во многих районах мягкие зимы, болгары часто предпочитают просто перетерпеть холодные недели. Если централизованное отопление все же есть, оно довольно дорогое: российские мигранты часто отключают батареи на время отъездов и прикручивают их на время ухода на работу, чтобы сэкономить.

При отсутствии централизованного отопления приходится греться конвекторами, обогревателями или кондиционерами. Чтобы не переплачивать за электроэнергию и минимизировать ее потребление, стоит выбирать компактную квартиру, которую можно обогреть минимумом приборов. При получении консультации специалистов также расспрашивайте об утеплении: энергоэффективных домов мало, но они все же есть.

Цена других коммунальных услуг в Болгарии невелика. Если сравнить большие зимние платежки с летними, в итоге получится не такая большая сумма. Конечно, все зависит от интенсивности использования услуг и площади квартиры.

Качество постройки

Часто отзывы, связанные с болгарской недвижимостью, содержат много негативных записей о качестве построенных домов. Проблема действительно есть, но она не носит глобальный характер. При рассмотрении предложений важно учитывать год постройки дома. Можно условно выделить 4 периода:

1. До 1947 года. Таких объектов в продаже почти нет. Хорошее качество строительства, узнаваемый местный дизайн, но устаревшая планировка.
2. С 1947 года до середины 1990-х. В это время строительство шло по социалистическим лекалам. В Болгарии много домов, схожих с кварталами российских городов. Застройка довольно надежная, но из дешевых материалов, а планировка аналогична отечественным квартирам тех же времен.
3. С середины 1990-х до 2010 года. В этот период в Болгарию активно приезжали туристы, поэтому дома строились ускоренно, с прицелом на летнее проживание. Обычно они плохо утеплены, не имеют централизованного отопления, на нижних этажах можно встретить плесень. Зато планировка заметно улучшилась.
4. После 2010 года. В Болгарии пересмотрели подход к жилому строительству. Апартаменты строятся из надежных стройматериалов и подходят для круглогодичного проживания.

Если вы интересуетесь недвижимостью в Болгарии для переезда на ПМЖ, в первую очередь рассматривайте квартиры в новых домах. Для курортного проживания подойдут и «летние» комплексы, а при покупке жилья в финансовых целях лучше интересоваться недвижимостью на вторичном рынке, так как даже в случае кризиса просадка в цене будет менее ощутимой.

Влияние жилья на переезд в Болгарию

До 2022 года существовала возможность получить болгарское гражданство за инвестиции в жилье, если иностранец покупал объект стоимостью не менее 500 000 евро. На данный момент эта статья законодательства упразднена, поэтому гражданство таким путем не дают, однако интересоваться недвижимостью при планировании переезда все же стоит.

Хотя Болгария не выдает ВНЖ только на основании наличия жилья, для получения иммиграционной визы и самого вида на жительство обязательно наличие места проживания. Собственникам жилья достаточно предоставить свой нотариальный акт, причем в таком случае вероятность одобрения будет гораздо выше, чем при подаче запроса с договором аренды.

О чем нужно знать

При работе с недвижимостью в Болгарии можно встретить ряд подводных камней, которые могут стать помехой для иностранца без опыта проведения жилищных сделок. Однако можно обезопасить себя от них, если ваши интересы представить специалистам. При выборе и покупке недвижимости юристы смогут учесть все факты. Закажите консультацию, чтобы узнать больше о доступных услугах.

Для неопытных покупателей могут стать проблемой такие факторы:

• Не введенное в эксплуатацию жилье. В Болгарии можно покупать объекты, которые еще находятся на стадии строительства. Заселиться в них получится только после введения в эксплуатацию (у дома должен быть Акт 16).
• Заложенное имущество. В отличие от России, болгарское законодательство позволяет проводить сделки с недвижимостью, заложенной по кредитному договору. Нотариус не обязан узнавать такие детали, поэтому проверять юридическую чистоту лота придется самостоятельно.

Многие настороженно относятся к болгарскому жилью, так как среди продающих объекты есть и россияне. Однако чаще это объясняется изменением в укладе жизни и никак не связано с общей обстановкой в стране.

Итог

В 2023 году стоит покупать апартаменты в Болгарии для:

• Поездок на отдых.
• Постоянного проживания россиян молодого, среднего или пенсионного возраста.
• Развития бизнеса.
• Сдачи в аренду.

Держать такую жилплощадь ради инвестиций смысла нет, так как значительного роста цен не предвидится.

Болгарский рынок специфический, так как для удачной сделки нужно знать особенности коммунальных услуг, застройки и расположения. Чтобы лучше ориентироваться в предложениях, изучите каталоги агентств недвижимости полностью, а также попросите консультацию юридического специалиста.